Guide de l'AG de copropriété
Tout ce qu'il faut savoir pour préparer et tenir une assemblée générale conforme à la loi du 10 juillet 1965 : majorités applicables, bureau de séance, pouvoir, PV, délais légaux. Mises à jour des dernières réformes ALUR, ELAN, Climat-Résilience.
Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale (AG) est l'organe de décision du syndicat des copropriétaires. Elle réunit tous les copropriétaires d'un immeuble pour voter les décisions de gestion, de travaux, de modification du règlement de copropriété, ou tout autre sujet touchant la vie collective de l'immeuble.
Le cadre légal est défini par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, modifiés par les lois ALUR (2014), ELAN (2018) et Climat-Résilience (2021).
Les types d'AG
- AG ordinaire — convoquée au moins une fois par an (article 7 de la loi), elle vote l'approbation des comptes de l'exercice clos, le budget prévisionnel, le renouvellement du conseil syndical et du syndic.
- AG extraordinaire — convoquée à la demande du syndic, du conseil syndical, ou de copropriétaires représentant au moins 25% des voix. Elle traite des décisions exceptionnelles nécessitant les majorités des articles 25, 26 ou l'unanimité.
- AG mixte — combine des résolutions ordinaires et extraordinaires lors d'une même séance.
Les majorités applicables
Les majorités sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Chaque résolution est rattachée à une majorité spécifique selon la nature de la décision.
| Type de majorité | Règle | Exemples de résolutions |
|---|---|---|
| Article 24 Majorité simple |
Majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (les abstentions ne sont pas comptabilisées). | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien, quitus au syndic |
| Article 25 Majorité absolue |
Plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, quel que soit le nombre de présents. | Renouvellement du syndic, élection du conseil syndical, travaux d'amélioration énergétique |
| Article 25-1 Second vote |
Si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat, l'AG procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. | Mécanisme de rattrapage pour éviter l'enlisement de décisions importantes |
| Article 26 Double majorité |
Les 2/3 des tantièmes et la majorité des copropriétaires en nombre. | Modification du règlement de copropriété, vente de parties communes, suppression du poste de gardien |
| Article 26-1 Second vote |
Si le projet recueille la moitié des copropriétaires présents/représentés et au moins 1/3 des voix, second vote à la majorité de l'ensemble des voix. | Rattrapage pour décisions article 26 |
| Unanimité | Tous les copropriétaires (en nombre et en voix) doivent voter POUR. | Modification de la destination de l'immeuble, atteinte aux droits individuels, modification de la répartition des charges (sauf travaux d'amélioration) |
Le bureau de séance
Conformément à l'article 15 du décret du 17 mars 1967, chaque AG doit désigner :
- Un président de séance — il dirige les débats et signe le PV. Il doit être copropriétaire (un mandataire non copropriétaire ne peut pas l'être).
- Un secrétaire de séance — il rédige le PV. Le syndic peut être secrétaire par défaut, sauf décision contraire de l'AG.
- Un ou plusieurs scrutateurs (recommandé) — ils contrôlent les votes.
⚠️ Incompatibilités — Le syndic, son conjoint, son partenaire PACS, son concubin, leurs ascendants et descendants, ainsi que les préposés du syndic et leur famille proche, ne peuvent ni recevoir mandat ni présider l'AG (article 22 de la loi 65-557).
Présence et pouvoir
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, copropriétaire ou non, sauf disposition contraire du règlement de copropriété (article 22 de la loi).
Plafond de mandats : un mandataire ne peut recevoir plus de 3 pouvoirs. Exception : si le total des voix dont il dispose (les siennes + celles de ses mandants) n'excède pas 10% des voix du syndicat, il peut recevoir davantage. Dans un syndicat principal, ce plafond ne s'applique pas si tous les mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Cas particulier saisie immobilière : le copropriétaire dont la saisie est en discussion ne peut ni participer au vote sur le projet de saisie de son lot, ni recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (article 19-2 alinéa 4 de la loi).
Vote par correspondance
Depuis la loi ELAN (2018), le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation. Le délai de réception (courrier ou email) est fixé à 3 jours francs avant la date de l'AG. Le formulaire doit présenter pour chaque résolution les trois options : POUR, CONTRE, ABSTENTION.
Le procès-verbal (PV) d'AG
Le PV est rédigé pendant la séance par le secrétaire et signé par le bureau (président, secrétaire, scrutateurs). Il doit mentionner :
- Les date, heure et lieu de l'AG
- Les copropriétaires présents, représentés et absents (avec leurs tantièmes)
- Le quorum de présence
- Chaque résolution avec son intitulé, la majorité applicable, le résultat du vote (tantièmes POUR/CONTRE/ABS), et la mention "adoptée" ou "rejetée"
- Les éventuelles oppositions et leur motif
Le syndic doit notifier le PV aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d'un mois suivant l'AG. Les copropriétaires disposent ensuite d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour contester une décision (article 42 alinéa 2 de la loi 65-557).
Inscription d'une question à l'ordre du jour
Selon l'article 10 du décret de 1967, tout copropriétaire ou le conseil syndical peut à tout moment notifier au syndic une question dont il demande l'inscription à l'ordre du jour. Le syndic l'inscrit à la convocation de la prochaine AG (ou à l'AG suivante si le délai est trop court). Le projet de résolution doit être joint à la demande lorsque cela est requis par la loi.
Disclaimer juridique
Ce guide est fourni à titre informatif. Il synthétise les règles principales de la loi 65-557 et de son décret d'application. Pour des décisions complexes ou contentieuses, consultez un professionnel du droit de la copropriété (notaire, avocat spécialisé). La rédaction définitive d'un PV d'AG engage la responsabilité du syndic.
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