Modèle de résolution : PROTOCOLE DE RECOUVREMENT A METTRE EN PLACE PAR LE SYNDIC EN CAS DE CHARGES IMPAYEES (article 25, 25-1 le cas échéant)

Afin d'éviter la détérioration de la trésorerie de l'immeuble, de prévenir
l'endettement et de préparer toute éventualité en matière de recouvrement
de créances, l'Assemblée générale décide du protocole de recouvrement des
impayés suivant :

Rappel : Délai d'exigibilité des appels d'avances, de provisions et de
répartitions : le premier jour de chaque [année/semestre/trimestre/mois].

Actions et recours :
1. A défaut de paiement dans les 20 jours suivant la date d'exigibilité,
le syndic devra, si le débiteur ne s'est pas manifesté pour demander le
bénéfice d'un plan d'étalement de la dette, adresser une lettre
recommandée avec demande d'avis de réception de mise en demeure de
payer au débiteur. Les intérêts de retard (art. 36 décret 17 mars 67)
seront décomptés à partir de la première présentation de cette mise en
demeure au profit du syndicat de copropriété. Conformément à l'article
10.1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais sont imputables aux seuls
débiteurs.
2. A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la date d'exigibilité,
le syndic devra, si le débiteur ne s'est pas manifesté pour demander le
bénéfice d'un plan d'étalement de la dette, adresser une relance simple
dont le coût sera à la charge du copropriétaire débiteur.
3. 30 jours après envoi de la lettre recommandée avec demande d'avis de
réception restée sans réponse (soit 50 jours suivant la date
d'exigibilité), le syndic pourra délivrer au débiteur un commandement
de payer préalable à une prise d'hypothèque (dans le cas où le montant
de la dette est supérieur à 3 000 €). Le recouvrement est effectué
auprès du syndic et non de l'huissier. La totalité des frais de
recouvrement et de procédure seront à la charge des débiteurs, sauf
ceux qui auront demandé et obtenu du syndic, après avis du conseil
syndical, le bénéfice d'un plan de remboursement après instruction d'un
dossier justificatif.
4. Ce plan d'apurement, conclu sous la forme d'une transaction assortie
d'un échéancier devra prévoir, pour être valable, la reconnaissance de
la dette, l'imputation de toutes les sommes versées à la dette la plus
ancienne, la prise en compte de l'arriéré, des charges courantes ainsi
que des charges travaux votés et des avances spéciales prévues par
l'article 18-6 de la loi du 10 juillet 65. L'échéancier aura une durée
maximale de 24 mois. Au cas où le plan de remboursement ne serait pas
retenu par le syndic au regard des pièces justificatives permettant
d'en apprécier le sérieux ou que ce plan, retenu par le syndic, ne soit
pas respecté, le syndic devra engager le recouvrement par voie
judiciaire.
5. Les procédures de déclaration au greffe prévue par l'art. 847-1 du
Nouveau Code de Procédure Civile, d'injonction de payer art. 1405 et
suivant du NCPC et de l'art. 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront
prioritairement être utilisées en fonction des dossiers.
6. Dans tous les cas, les pénalités éventuellement prévues par le
règlement de copropriété au profit du syndicat de copropriété, non
remboursables, sont dues par le copropriétaire défaillant à compter
de la date d'exigibilité.

Les dettes égales ou supérieures à un trimestre de charges courantes
devront faire l'objet, par le syndic, d'une justification écrite de ces
diligences.
Les dettes égales ou supérieures à 4000 € (niveau à partir duquel la
décision de vente judiciaire ne semble plus abusive) devront, de
surcroît, faire l'objet, par le syndic, d'une proposition d'évaluation
des sommes qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent
aux sommes qui sont estimées définitivement perdues ainsi que d'un
projet de résolution pour procéder à la vente judiciaire du lot,
conformément à l'art. 4 du décret comptable du 14 mars 2005 et 10 de
l'arrêté comptable.

Après en avoir délibéré, l'Assemblée générale adopte l'ensemble des points
du protocole de recouvrement ci-dessus présentés et donne mandat au syndic
pour sa mise en œuvre. Le texte de la transaction et le plan d'apurement
devront être visés par le Conseil syndical.