Le recouvrement de charges impayées en copropriété suit trois marches : relance amiable, puis mise en demeure par lettre recommandée. Restée infructueuse 30 jours, elle déclenche la déchéance du terme (article 19-2) : les provisions non encore échues du budget prévisionnel et le fonds de travaux deviennent immédiatement exigibles. Les frais nécessaires restent à la charge du copropriétaire défaillant.
Un copropriétaire qui ne paie plus ses charges, ce n'est pas qu'une ligne rouge dans un tableau Excel. C'est de la trésorerie en moins pour la copropriété, des factures fournisseurs qui deviennent compliquées à honorer, et souvent les autres copropriétaires qui finissent par avancer la différence. Plus l'impayé s'installe, plus il devient difficile à récupérer. Le temps joue contre vous.
La bonne nouvelle : la procédure de recouvrement des charges impayées est carrée. Elle suit un escalier clair, balisé par la loi du 10 juillet 1965, où chaque marche conditionne la suivante. Bien menée, elle protège la copropriété, impute les frais au bon copropriétaire et rouvre la trésorerie. Dans ce guide, on déroule cet escalier marche après marche : de la relance amiable à la procédure judiciaire accélérée, en passant par la fameuse déchéance du terme de l'article 19-2.
Comment recouvrer des charges de copropriété impayées : trois marches, dans l'ordre
Le recouvrement ne se joue pas en une fois. Il se monte par paliers, et chaque palier a son rôle. Sauter une marche, c'est s'exposer à perdre du temps — ou à ne pas pouvoir imputer les frais au copropriétaire défaillant.
| Étape | Acte | Rôle |
|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Appel, email, courrier simple | Rappeler l'échéance, sans formalisme. Souvent, ça suffit. |
| 2. Mise en demeure | Lettre recommandée avec AR (LRAR) | Acte déclencheur : fait courir les 30 jours de l'art. 19-2 et rend les frais imputables au seul défaillant. |
| 3. Phase judiciaire | Saisine du tribunal | Obtenir un titre exécutoire et recouvrer par voie forcée. |
La marche 1 n'a aucun formalisme imposé : un mail, un coup de fil, un courrier de rappel. Beaucoup d'impayés se règlent là, par simple oubli ou décalage de trésorerie côté copropriétaire.
La marche 2 est la plus importante. La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est l'acte déclencheur de toute la suite. C'est elle qui fait courir le délai de 30 jours de l'article 19-2, et c'est à compter d'elle que les frais deviennent imputables au seul copropriétaire défaillant. Sans cette LRAR, vous n'avez pas de point de départ opposable. Ne la négligez pas, et conservez précieusement l'accusé de réception.
Un détail qui fait tomber des procédures : la lettre doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées, appel par appel. C'est ce que la Cour de cassation a rappelé dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007). Une mise en demeure qui réclame « le solde de votre compte » sans détailler les provisions impayées prend le risque d'être écartée, et c'est toute la procédure accélérée qui s'effondre avec elle.
La procédure accélérée de l'article 19-2 : la déchéance du terme
C'est l'outil le plus puissant à votre disposition, et il est souvent mal connu.
Quand une provision du budget prévisionnel n'est pas versée à sa date d'exigibilité, et que la mise en demeure adressée au copropriétaire est restée infructueuse passé un délai de 30 jours, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 enclenche la déchéance du terme. En clair : les sommes qui n'étaient pas encore échues deviennent immédiatement exigibles.
Concrètement, deviennent exigibles d'un coup :
- les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel (article 14-1) ;
- les cotisations du fonds de travaux (article 14-2-1) ;
- les sommes dues au titre des exercices antérieurs, après approbation des comptes.
Autrement dit, vous ne courez plus après chaque trimestre l'un après l'autre : vous pouvez réclamer le solde de l'année en une fois. Le président du tribunal judiciaire statue alors selon la procédure accélérée au fond — une voie pensée pour aller plus vite que la procédure classique.
Le déclencheur, encore une fois, c'est la mise en demeure et l'écoulement des 30 jours. Tout repose sur cette LRAR.
Qui paie les frais de recouvrement des charges ?
Bonne nouvelle pour la copropriété : ce n'est pas le syndicat qui supporte le coût de la procédure. L'article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais de recouvrement sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Sont notamment concernés :
- les frais de mise en demeure et de relance ;
- les frais de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure ;
- les droits et émoluments des commissaires de justice (ex-huissiers).
Une condition importante : ces frais doivent être réellement nécessaires. On n'empile pas les actes pour gonfler la note ; on facture ce qui était utile au recouvrement. Tenez une trace propre de chaque action engagée et de sa date — c'est ce qui justifiera l'imputation au défaillant le moment venu.
Les sûretés : sécuriser la créance sur le lot
Pendant que la procédure avance, la copropriété peut sécuriser sa créance directement sur le lot du copropriétaire débiteur. C'est l'objet des sûretés prévues à l'article 19 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires dispose d'une hypothèque légale sur le lot, ainsi que d'un privilège. Point pratique appréciable : cette hypothèque légale peut être inscrite par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale. La sûreté garantit que, si le lot est un jour vendu, la copropriété sera remboursée sur le prix de vente. C'est un filet de sécurité qui pèse dans la balance, y compris pour inciter le copropriétaire à régulariser.
Le syndic peut-il agir seul, sans mandat de l'AG ?
C'est une question fréquente, et la réponse rassure : oui, dans la grande majorité des cas.
Pour le recouvrement des charges, le syndic agit sans autorisation de l'assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967). Il n'a pas à attendre la prochaine AG pour lancer une mise en demeure ou saisir le tribunal. Il en rend simplement compte à l'assemblée générale suivante (voir notre suivi des décisions après l'AG). C'est logique : exiger un vote à chaque impayé reviendrait à laisser filer les délais.
Une exception notable : la saisie immobilière — c'est-à-dire la vente forcée du bien — requiert, elle, l'autorisation de l'assemblée générale. C'est la mesure la plus lourde, et elle reste entre les mains des copropriétaires.
Selon le montant et la situation, votre conseil habituel (avocat ou commissaire de justice) vous orientera vers la voie la plus adaptée.
Ne pas laisser passer la date : le pense-bête qui compte les 30 jours
Toute cette procédure repose sur une chose : la rigueur des dates. Une mise en demeure envoyée le bon jour, des 30 jours comptés à partir de l'accusé de réception, une relance qui n'est jamais oubliée. Or, sur un portefeuille de plusieurs dizaines d'immeubles, ces échéances se diluent entre deux urgences. Un impayé qui passe sous le radar, c'est un trimestre perdu.
Expert Copro Gestion est le pense-bête automatisé du cabinet, à côté de votre logiciel-métier, sans le remplacer. Il rappelle ce qui est dû à chaque immeuble : la relance à faire, la mise en demeure à envoyer, la date à laquelle le délai de 30 jours se termine. Il vous relance au bon moment, dans votre agenda ou par un récapitulatif, et tout reste rattaché à l'immeuble, pas à la personne : si un gestionnaire s'absente, son collègue voit où en est le dossier. Votre logiciel-métier garde la comptabilité ; le pense-bête garde la date.
Pour aller plus loin sur les fondamentaux du calcul des charges, jetez un œil à notre guide sur la répartition des charges en copropriété par tantièmes.
Questions fréquentes
À partir de quand un copropriétaire est-il considéré comme défaillant ?
Que doit contenir la mise en demeure ?
Le syndic a-t-il besoin d'un vote de l'AG pour lancer le recouvrement ?
Qui paie les frais de la procédure ?
Que permet concrètement la déchéance du terme ?
Et si votre logiciel-métier avait enfin le complément qui lui manque ?
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