Dégât des eaux en copropriété : qui paie, quoi déclarer, dans quels délais

C'est LE sinistre de l'été. Une chasse d'eau qui fuit pendant que tout le monde est parti à la plage, un joint de douche qui a lâché chez le voisin du dessus, une infiltration qui apparaît au plafond du 2e étage… et voilà votre standard qui s'embrase. Le dégât des eaux reste, et de loin, le sinistre le plus fréquent en copropriété. Saison creuse pour les uns, pic d'activité pour vous.

Et puis vient la question qui fâche, celle que tout le monde vous pose en premier avant même d'avoir épongé : qui paie ? Le copropriétaire ? Son voisin ? L'assurance de l'immeuble ? La réponse dépend de l'origine de la fuite, des montants en jeu et d'une convention entre assureurs au nom un peu barbare : l'IRSI. On vous explique tout, calmement, pour que vous puissiez répondre du tac au tac la prochaine fois.

Réagir vite : couper, constater, sécuriser

Avant de parler argent et paperasse, il y a l'urgence. Les trois premiers réflexes font souvent la différence entre une fuite gérée et une catastrophe qui ruisselle pendant trois jours.

1. Couper l'eau à la source si possible (robinet du lot, vanne d'arrivée, voire colonne).
2. Constater et documenter : photos, vidéos, localisation précise de la fuite et des dommages. Ces preuves serviront à l'assureur.
3. Sécuriser les parties touchées (électricité coupée si l'eau s'approche d'un tableau, protection des biens, ventilation).

Plus le constat est propre et horodaté, plus la suite — déclaration, expertise, indemnisation — sera fluide. Un dossier flou, c'est un dossier qui traîne.

La convention IRSI : une entente entre assureurs, pas une loi

Premier point essentiel à garder en tête : la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est une convention conclue ENTRE ASSUREURS, pas une loi. Elle organise la façon dont les compagnies se répartissent la gestion et les recours entre elles. Elle ne crée aucun droit pour l'assuré et ne lui est pas opposable : votre copropriétaire ne « relève » pas de l'IRSI, ce sont les assureurs qui appliquent l'IRSI entre eux.

En vigueur depuis le 1er juin 2018 (révisée en 2020), l'IRSI remplace les anciennes conventions CIDRE et CIDE-COP. Son but : accélérer le traitement des sinistres dégâts des eaux et incendie en immeuble, en désignant un seul assureur « gestionnaire » qui pilote le dossier, indemnise, puis exerce ses recours auprès des autres compagnies.

Les tranches IRSI : tout se joue sur le montant

La convention raisonne par tranches de montant, exprimées en euros hors taxes (HT). C'est ce seuil qui détermine la lourdeur de la procédure.

Concrètement, plus le sinistre est léger, plus c'est rapide : en Tranche 1, pas d'expert, on indemnise et on avance. C'est tout l'intérêt de bien chiffrer les dommages dès le départ — un sinistre qui bascule de tranche, c'est une procédure qui change de nature.

La recherche de fuite : qui la commande, qui la paie

Avant de réparer, il faut souvent trouver d'où vient l'eau. C'est la fameuse recherche de fuite, parfois invasive (caméra thermique, mise en pression, ouverture de cloisons).

Bonne nouvelle pour clarifier les esprits : la recherche de fuite est prise en charge et financée par l'assureur gestionnaire du sinistre. Et attention, point important : son coût entre dans le total qui détermine la tranche IRSI. Une recherche de fuite onéreuse peut donc faire basculer un sinistre de la Tranche 1 vers la Tranche 2, voire au-delà du seuil hors convention. À garder en tête quand vous estimez l'ampleur d'un dossier.

Qui paie au final : tout dépend de l'origine

Voici le cœur de la question. La règle se résume à où se situe la fuite :

• Fuite dans une partie privative (canalisation d'un lot, équipement d'un appartement, joint de salle de bains…) → c'est l'assureur du lot concerné qui prend en charge.
• Fuite dans une partie commune (colonne, canalisation collective, toiture, terrasse commune…) → c'est l'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndic, qui intervient.

Le logigramme mental est simple :

La fuite vient d'où ?
        │
        ├── D'une PARTIE PRIVATIVE
        │        → Assurance du lot (MRH de l'occupant)
        │
        └── D'une PARTIE COMMUNE
                 → Assurance de l'immeuble (souscrite par le syndic)

Et l'assureur gestionnaire dans tout ça ? Il est désigné selon la localisation du sinistre : si les dommages touchent un lot privatif occupé, c'est l'assurance habitation (MRH) de l'occupant qui pilote ; si ce sont les parties communes qui sont touchées, c'est l'assurance de l'immeuble. En IRSI (sinistres ≤ 5 000 € HT), l'assureur gestionnaire avance l'indemnisation, puis exerce ses recours auprès de l'assureur réellement responsable. L'occupant lésé n'a donc pas à attendre que les compagnies se mettent d'accord pour être indemnisé : c'est tout l'esprit de la convention.

Les délais et qui déclare quoi

Le seul délai vraiment légal de toute cette procédure, c'est le délai de déclaration : minimum 5 jours ouvrés à compter du moment où vous avez connaissance du sinistre (article L.113-2 du Code des assurances). En dessous, on est dans les temps ; au-delà, l'assureur peut opposer un refus. Ne traînez donc jamais sur la déclaration, même un dossier incomplet vaut mieux qu'un dossier hors délai.

Côté répartition : chacun déclare à SON propre assureur.

• L'occupant (locataire ou copropriétaire) déclare à sa MRH (assurance habitation).
• Le syndic déclare à l'assurance de l'immeuble dès lors que des parties communes sont touchées.

Le tout s'articule autour d'un constat amiable dégât des eaux, à remplir conjointement entre les parties concernées (par exemple le voisin d'où vient la fuite et celui qui subit les dommages). C'est ce document qui fait foi pour les assureurs.

Quant au délai d'indemnisation lui-même, il varie : référez-vous toujours aux délais prévus par votre contrat.

Tracer le sinistre comme un dossier, pas comme un post-it

Un dégât des eaux, ce n'est pas un événement, c'est un enchaînement : qui a signalé, à quelle date, qui a coupé l'eau, quand la déclaration est partie, quel artisan est intervenu, où en est l'expertise, qui relance l'assureur… Tout ça, géré au fil de l'eau (sans mauvais jeu de mots) sur des mails et des post-it, finit par se perdre. Et quand le copropriétaire vous rappelle trois semaines plus tard, vous ne savez plus où vous en êtes.

C'est exactement là qu'Expert Copro Gestion, à côté de votre logiciel-métier, vous fait gagner en sérénité. Vous tracez le sinistre comme une tâche horodatée et assignée : qui a signalé, déclaration faite, intervention planifiée, suivi de l'expertise — chaque étape datée, chaque responsable identifié. Rien ne tombe entre les mailles. C'est précisément le type de dossier que notre futur module Sinistres vise à structurer de bout en bout, pour transformer le sinistre subi en process maîtrisé.

Et si vous voulez anticiper la saison chaude côté organisation, jetez un œil à notre guide Gérer les urgences en copropriété pendant les congés d'été.